So denken Sie wie eine Bank
Was Erstinvestoren wirklich wissen müssen, um ihre Chancen auf eine Finanzierungszusage zu erhöhen
Lesezeit: ca. 6 Minuten
Sie haben Ihre erste Anlageimmobilie gefunden.
- Die Lage passt.
- Der Kaufpreis erscheint fair.
- Die Mieteinnahmen sehen vielversprechend aus.
Sie rechnen alles durch und denken:
„Jetzt brauche ich nur noch die Finanzierung.“
Doch genau an diesem Punkt endet für viele Erstinvestoren die Euphorie.
Die Bank lehnt den Kredit ab.
Nicht unbedingt, weil Sie zu wenig verdienen.
Nicht, weil die Immobilie schlecht ist.
Sondern weil Banken Immobilienfinanzierungen anders bewerten, als die meisten Menschen glauben.
Die gute Nachricht:
Wenn Sie verstehen, wie Banken denken, können Sie sich gezielt vorbereiten und Ihre Chancen auf eine Finanzierungszusage deutlich erhöhen.
Die wichtigste Erkenntnis zuerst
Stellen Sie sich vor, ein guter Freund bittet Sie um € 300.000.
Würden Sie ihm das Geld einfach geben, weil er ein gutes Einkommen hat?
Wahrscheinlich nicht.
Sie würden sich fragen:
- Geht er verantwortungsvoll mit Geld um?
- Hat er Rücklagen?
- Hat er einen Plan?
- Kann er den Betrag langfristig zurückzahlen?
Genau diese Fragen stellt sich auch eine Bank. Sie vergibt keinen Kredit, weil Ihnen eine Immobilie gefällt. Sie finanziert eine Finanzierung, die langfristig tragbar und möglichst risikoarm ist. Wenn Sie diesen Gedanken verstehen, ergibt plötzlich vieles Sinn.
Worauf Banken wirklich achten
Jede Bank hat ihre eigenen Richtlinien. Die grundlegenden Kriterien sind jedoch meist dieselben.
Ein stabiles Einkommen
Natürlich spielt Ihr Einkommen eine wichtige Rolle. Mindestens genauso wichtig ist jedoch, dass es langfristig stabil ist und nach Abzug aller laufenden Ausgaben genügend finanzieller Spielraum bleibt.
Bestehende Kredite, Leasingverträge oder hohe Fixkosten fließen deshalb ebenfalls in die Beurteilung ein.
Eigenkapital
Eigenkapital ist aus Sicht der Bank weit mehr als nur Geld. Es zeigt, dass Sie Vermögen aufbauen konnten und finanziell diszipliniert handeln. Auch wenn die KIM-Verordnung ausgelaufen ist, orientieren sich viele österreichische Banken weiterhin an ähnlichen Vergabestandards.
Als Faustregel sollten Sie häufig mit rund 20 % Eigenkapital kalkulieren. Davon entfallen in vielen Fällen etwa:
- 10 % Eigenkapital
- 10 % Kaufnebenkosten
Je nach Bonität, Einkommen oder zusätzlichen Sicherheiten finanzieren manche Banken auch 100 % des Kaufpreises oder in Einzelfällen sogar die gesamten Investitionskosten inklusive Nebenkosten.
Was bedeutet das für Sie? Je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto besser fallen häufig die Finanzierungskonditionen aus.
Die Immobilie
Nicht nur Sie werden geprüft. Auch die Immobilie selbst.
Die Bank bewertet unter anderem:
- Lage
- Zustand
- Marktgängigkeit
- Plausibilität des Kaufpreises
Denn die Immobilie dient gleichzeitig als Sicherheit. Ist der Kaufpreis deutlich zu hoch oder das Objekt schwer wieder verkäuflich, kann sich das auf die Finanzierung auswirken.
Bonität
Viele glauben: „Ich verdiene gut. Also bekomme ich auch einen Kredit.“
So einfach funktioniert eine Finanzierung leider nicht. Die Bank beurteilt immer das Gesamtbild. Dazu gehören beispielsweise:
- regelmäßiges Einkommen
- saubere Kontoführung
- vorhandene Rücklagen
- bestehende Verbindlichkeiten
- Ihr bisheriges Zahlungsverhalten
Eine gute Bonität entsteht nicht an einem Tag. Sie ist das Ergebnis eines verantwortungsvollen Umgangs mit Geld.
Gute Investoren überzeugen Banken nicht mit ihrem Einkommen. Sie überzeugen durch eine saubere Vorbereitung.
Die Immobilie finanziert sich nicht von selbst
Ein Satz begegnet mir immer wieder: „Die Miete zahlt doch den Kredit.“
So einfach ist es leider nicht. Banken rechnen bewusst vorsichtig.
Sie berücksichtigen unter anderem mögliche Leerstände, Reparaturen oder Mietausfälle. Deshalb werden Mieteinnahmen häufig nicht vollständig in die Finanzierung eingerechnet.
Mein Rat:
Rechnen Sie Ihre Investition lieber konservativ. Wenn die Immobilie auch dann noch wirtschaftlich funktioniert, wenn einmal unerwartete Kosten entstehen, treffen Sie meist die bessere Entscheidung.
So bereiten Sie sich optimal auf das Bankgespräch vor
Eine gute Vorbereitung spart nicht nur Zeit, sondern erhöht häufig auch Ihre Erfolgschancen.
Vor dem ersten Banktermin sollten Sie deshalb folgende Punkte erledigt haben:
- Eigenkapital und monatliches Budget kennen
- Einkommensnachweise und Kontoauszüge vorbereiten
- Exposé, Grundbuchsauszug und Energieausweis bereithalten
- Alle Unterlagen vollständig einreichen
- Rückfragen der Bank möglichst rasch beantworten
Viele Verzögerungen entstehen nicht bei der Bank, sondern durch fehlende Unterlagen.
Warum ich meinen Kunden empfehle, vor der Immobiliensuche mit der Finanzierung zu beginnen
Viele Menschen suchen zuerst nach ihrer Traumimmobilie. Erst danach beschäftigen sie sich mit der Finanzierung.
Aus meiner Sicht ist genau diese Reihenfolge oft der falsche Weg.
Wenn Sie Ihren finanziellen Rahmen bereits kennen, suchen Sie automatisch in der richtigen Preisklasse. Sie vermeiden Enttäuschungen und können deutlich schneller handeln, wenn Sie die passende Immobilie gefunden haben.
Gerade in einem umkämpften Markt kann das ein entscheidender Vorteil sein.
Eine Bankabsage bedeutet nicht das Ende
Eine Absage fühlt sich zunächst enttäuschend an. Sie bedeutet jedoch nicht automatisch, dass Ihre Finanzierung unmöglich ist.
Jede Bank bewertet Risiken etwas unterschiedlich. Was bei einer Bank nicht möglich ist, kann bei einer anderen durchaus funktionieren.
Lassen Sie sich deshalb von einer ersten Absage nicht entmutigen. Oft reichen eine bessere Vorbereitung oder eine angepasste Finanzierungsstruktur aus, um doch noch eine Zusage zu erhalten.
Meine persönliche Erfahrung
Zum Schluss möchte ich Ihnen noch etwas Persönliches mitgeben.
Für den Kauf meiner ersten Anlageimmobilie erhielt ich sieben Absagen von verschiedenen Banken.
Heute weiß ich:
Nicht die Immobilie war das Problem. Sondern meine Vorbereitung.
Erst als ich meine Unterlagen vollständig aufbereitet, meine Finanzierung sauber strukturiert und meine Zahlen im Detail verstanden hatte, erhielt ich schließlich die Zusage.
Genau deshalb empfehle ich meinen Kunden, die Finanzierung bereits vor der Immobiliensuche zu planen. Dieses Wissen kann Ihnen viele unnötige Banktermine, Wartezeiten und Absagen ersparen.
Fazit
Eine Finanzierung besteht aus weit mehr als einer monatlichen Kreditrate.
Banken bewerten immer das Gesamtbild: Ihre Bonität, Ihr Eigenkapital, die Qualität der Immobilie und das damit verbundene Risiko.
Je besser Sie vorbereitet sind, desto einfacher verläuft in der Regel der gesamte Finanzierungsprozess.
Versuchen Sie deshalb, jede Finanzierung einmal aus der Sicht der Bank zu betrachten. Sie werden viele Entscheidungen plötzlich besser verstehen.
Denn die erste Finanzierungszusage beginnt nicht beim Bankberater. Sie beginnt lange davor. Mit Ihrer Vorbereitung.
Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanzierungs-, Steuer- oder Rechtsberatung. Jede Finanzierung wird von der jeweiligen Bank anhand der persönlichen und wirtschaftlichen Situation individuell geprüft.
