Steuer & Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich

Was Erstinvestoren wirklich wissen müssen

Lesezeit: ca. 8 Minuten

Die erste Anlageimmobilie ist für viele der Beginn eines langfristigen Vermögensaufbaus. Sie finden eine interessante Anlegerwohnung.

Kaufpreis: 250.000 Euro.

Die Bank signalisiert grundsätzlich grünes Licht. Sie beginnen bereits zu rechnen, freuen sich auf die erste Besichtigung und stellen sich vor, wie die Immobilie künftig Mieteinnahmen erwirtschaftet.

Doch kurz vor dem Kauf kommt die Überraschung.

Plötzlich benötigen Sie nicht nur 250.000 Euro, sondern rund 25.000 Euro zusätzlich für Steuern, Gebühren und weitere Kaufnebenkosten. Genau an diesem Punkt scheitern viele Erstinvestoren.

Nicht, weil die Immobilie zu teuer ist.

Sondern weil sie den tatsächlichen Kapitalbedarf unterschätzt haben. Dabei sind die meisten Kosten planbar. Wer sie von Anfang an kennt, kann seine Finanzierung realistisch kalkulieren und unangenehme Überraschungen vermeiden.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich anfallen, wie viel Eigenkapital Sie einplanen sollten, welche steuerlichen Vorteile Vermieter nutzen können und warum eine gute Vorbereitung oft über den Erfolg Ihrer ersten Investition entscheidet.

Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Investition

Viele Einsteiger konzentrieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis einer Immobilie.

Das ist verständlich, denn dieser springt im Exposé sofort ins Auge. Tatsächlich macht der Kaufpreis jedoch nur einen Teil Ihrer gesamten Investition aus.

Zusätzlich fallen Steuern, Gebühren sowie weitere Kaufnebenkosten an. Je nach Finanzierung und Kaufabwicklung summieren sich diese schnell auf mehrere zehntausend Euro.

Als Orientierung können Sie in Österreich von rund 10 % Kaufnebenkosten inklusive Maklerprovision ausgehen. Je nach Kaufvertrag, Finanzierung und individueller Situation können die tatsächlichen Kosten etwas höher oder niedriger ausfallen.

Beispiel

Diese zusätzlichen Kosten müssen häufig ganz oder teilweise aus Eigenkapital bezahlt werden. Deshalb lohnt es sich, den tatsächlichen Kapitalbedarf bereits vor der Immobiliensuche zu kennen.

Welche Kaufnebenkosten fallen in Österreich an?

Unabhängig davon, ob Sie in Oberösterreich, Wien oder einem anderen Bundesland investieren, setzen sich die Kaufnebenkosten grundsätzlich aus denselben Positionen zusammen.

Grunderwerbsteuer (3,5 %)

Beim Kauf einer Immobilie fällt grundsätzlich eine Grunderwerbsteuer von 3,5 % des Kaufpreises an. Bei unserem Beispiel mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro entspricht das:

8.750 Euro

Grundbucheintragung (1,1 %)

Damit Sie rechtlich Eigentümer der Immobilie werden, muss Ihr Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Grundsätzlich beträgt die Gebühr 1,1 %. Bei unserem Beispiel:

2.750 Euro

Hinweis: Je nach aktueller Gesetzeslage können Ausnahmen oder befristete Begünstigungen gelten.

Pfandrechtseintragung (1,2 %)

Finanzieren Sie den Immobilienkauf über eine Bank, wird in den meisten Fällen ein Pfandrecht zugunsten der Bank im Grundbuch eingetragen. Hierfür fällt grundsätzlich eine Gebühr von 1,2 % des eingetragenen Pfandrechts an. Bei unserem Beispiel sind das ungefähr:

3.000 Euro

Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung

Der Kaufvertrag wird üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder Notar erstellt. Zusätzlich erfolgt die gesamte Kaufpreisabwicklung über ein Treuhandkonto.

Je nach Aufwand liegen die Kosten meist zwischen 1 und 2 % des Kaufpreises, zuzüglich Umsatzsteuer und Barauslagen.

Maklerprovision

Wird die Immobilie über einen Immobilienmakler vermittelt, beträgt die Provision bei Kaufobjekten in der Regel

3 % des Kaufpreises zuzüglich 20 % Umsatzsteuer.

Bei einer Wohnung mit einem Kaufpreis von 250.000 Euro entspricht das einer Provision von 9.000 Euro zuzüglich.

Beispielrechnung

So könnte die Gesamtkalkulation aussehen:

Die tatsächlichen Kosten können im Einzelfall abweichen. Die Übersicht zeigt jedoch, warum Erstinvestoren die Kaufnebenkosten unbedingt in ihre Planung einbeziehen sollten.

Wie viel Eigenkapital sollten Sie einplanen?

Eine der häufigsten Fragen von Erstinvestoren lautet:

„Wie viel Eigenkapital brauche ich eigentlich?“

Auch wenn die KIM-Verordnung ausgelaufen ist, orientieren sich viele österreichische Banken bei der Kreditvergabe weiterhin an den bisherigen Finanzierungsstandards.

In der Praxis hat sich deshalb folgende Faustregel bewährt:

• ca. 10 % Eigenkapital für die Finanzierung
• ca. 10 % für Kaufnebenkosten

Insgesamt sollten Sie daher rund 20 % Eigenkapital einplanen.

Für unser Beispiel bedeutet das:

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser fallen häufig Ihre Finanzierungskonditionen aus.

Es gibt jedoch Ausnahmen.

Bei einer sehr guten Bonität, einem hohen Einkommen oder zusätzlichen Sicherheiten finanzieren manche Banken auch 100 % des Kaufpreises oder in Einzelfällen sogar die gesamten Investitionskosten inklusive Nebenkosten.

Solche Finanzierungen sind jedoch eher die Ausnahme und werden individuell geprüft.

Praxis-Tipp: Lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn eine Bank Ihre Finanzierung ablehnt. Jede Bank bewertet Finanzierungen unterschiedlich. Gerade bei Anlageimmobilien lohnt es sich oft, mehrere Angebote einzuholen oder einen unabhängigen Finanzierungsberater einzuschalten.

Planen Sie genügend finanzielle Reserven ein

Selbst wenn die Finanzierung steht, sollten Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes investieren.

Nach dem Kauf entstehen häufig weitere Kosten, die viele Erstinvestoren unterschätzen.

Dazu gehören beispielsweise:

• kleinere Renovierungen
• eine neue Küche
• Möbel
• Reparaturen
• unerwartete Instandhaltungen
• kurzfristige Leerstände

Die erste Reparatur kommt meistens früher als gedacht

Eine Waschmaschine geht kaputt. Die Heizungsanlage muss gewartet werden. Ein Mieter zieht früher aus als geplant. Das gehört zum Vermieten dazu.

Aus meiner Erfahrung unterschätzen viele Erstinvestoren genau diesen Punkt. Eine ausreichende Liquiditätsreserve sorgt dafür, dass unerwartete Ausgaben nicht sofort zum finanziellen Problem werden.

Investieren Sie deshalb niemals Ihr gesamtes Erspartes in Ihre erste Immobilie.

Eine finanzielle Reserve sorgt dafür, dass Sie auch in schwierigen Situationen ruhig schlafen können.

Welche Steuern fallen als Vermieter an?

Viele Erstinvestoren glauben, dass mit der Grunderwerbsteuer das Thema Steuern erledigt ist.

Tatsächlich beginnt es für Vermieter danach erst richtig.

Sobald Sie Ihre Immobilie vermieten und Mieteinnahmen erzielen, ergeben sich weitere steuerliche Verpflichtungen. Welche Steuern tatsächlich anfallen, hängt unter anderem von Ihrer persönlichen Situation, der Finanzierungsstruktur und Ihrer langfristigen Investitionsstrategie ab.

Zu den wichtigsten steuerlichen Themen gehören:

• die einmalige Grunderwerbsteuer beim Kauf
• die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen
• gegebenenfalls die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) beim späteren Verkauf

Gerade bei der ersten Anlageimmobilie lohnt es sich deshalb, frühzeitig einen Steuerberater einzubeziehen. Eine gute steuerliche Planung kann Ihnen langfristig viel Geld sparen und hilft dabei, kostspielige Fehler zu vermeiden.

Diese steuerlichen Vorteile können Vermieter nutzen

Eine vermietete Immobilie bietet nicht nur laufende Mieteinnahmen, sondern auch verschiedene steuerliche Vorteile.

Viele Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, können steuerlich berücksichtigt werden und reduzieren dadurch Ihre Steuerbelastung.

Gebäudeabschreibung (AfA)

Der Gebäudewert Ihrer Immobilie kann über viele Jahre steuerlich abgeschrieben werden. Dadurch vermindert sich Ihr steuerpflichtiger Gewinn, ohne dass tatsächlich Geld aus Ihrer Tasche fließt.

Die Abschreibung gehört deshalb zu den wichtigsten steuerlichen Vorteilen einer vermieteten Immobilie.

Kreditzinsen

Ein häufiger Irrtum betrifft die Finanzierung.

Die Tilgung Ihres Kredits ist steuerlich nicht absetzbar.

Die Kreditzinsen hingegen können grundsätzlich als Werbungskosten geltend gemacht werden und mindern dadurch Ihre steuerpflichtigen Einkünfte.

Gerade in den ersten Jahren einer Finanzierung macht dieser Unterschied oft einen spürbaren Betrag aus.

Reparaturen und Instandhaltung

Auch viele Kosten für Reparaturen und Erhaltungsarbeiten können steuerlich berücksichtigt werden.

Dabei ist jedoch zu unterscheiden:

Kleinere laufende Reparaturen können häufig unmittelbar geltend gemacht werden.

Größere Sanierungen oder wertsteigernde Investitionen müssen hingegen je nach Art der Maßnahme über mehrere Jahre abgeschrieben werden.

Weitere Werbungskosten

Neben den bereits genannten Kosten können häufig auch weitere Ausgaben steuerlich berücksichtigt werden.

Dazu zählen beispielsweise:

• Verwaltungskosten
• Gebäudeversicherungen
• Inseratskosten
• Fahrtkosten im Zusammenhang mit der Vermietung
• Steuerberatungskosten für die Vermietung
• Kontoführungsgebühren des Finanzierungskontos
• Fachliteratur oder Software für die Immobilienverwaltung

Welche Kosten tatsächlich absetzbar sind, hängt immer vom Einzelfall ab. Deshalb lohnt sich eine frühzeitige steuerliche Planung bereits vor dem Kauf der ersten Immobilie.

Immobilien sind kein passives Investment

In sozialen Medien hört man häufig:

„Kauf dir eine Wohnung, vermiete sie und lehne dich zurück.“

Die Realität sieht meistens anders aus.

Eine vermietete Immobilie kann ein hervorragender Baustein für den langfristigen Vermögensaufbau sein. Passiv ist sie jedoch vor allem am Anfang nur selten. Mit der Unterschrift unter dem Kaufvertrag beginnt Ihre Arbeit als Vermieter erst.

Dazu gehören unter anderem:

• Mietersuche
• Bonitätsprüfung der Interessenten
• Erstellung von Mietverträgen
• Kommunikation mit der Hausverwaltung
• Organisation von Reparaturen
• Betriebskostenabrechnungen
• Rücklagenplanung
• Dokumentation für die Steuer

Ich investiere selbst seit 2017 in Immobilien und kann aus eigener Erfahrung sagen:

Die ersten Jahre bedeuten deutlich mehr Aufwand, als viele erwarten. Mit jedem weiteren Objekt, guten Handwerkern, einer zuverlässigen Hausverwaltung und eingespielten Prozessen wird vieles einfacher.

Ganz ohne Arbeit funktioniert ein Immobilieninvestment jedoch nur selten. Genau deshalb sollten Sie Ihre erste Immobilie nicht als passives Einkommen betrachten, sondern als den Aufbau eines kleinen Unternehmens.

Diese Denkweise hilft Ihnen dabei, bessere Entscheidungen zu treffen und langfristig erfolgreicher zu investieren.

Mein persönlicher Rat für Erstinvestoren

Wenn ich heute noch einmal meine erste Anlageimmobilie kaufen würde, gäbe es drei Dinge, auf die ich besonders achten würde:

1. Nicht jede Immobilie kaufen, nur weil die Finanzierung möglich ist.

Eine gute Finanzierung macht aus einer schlechten Immobilie noch lange kein gutes Investment.

2. Genügend Liquidität behalten.

Eine Immobilie sollte niemals dazu führen, dass Ihr Konto nach dem Notartermin auf null steht. Finanzielle Reserven geben Ihnen Sicherheit und ermöglichen es, Chancen zu nutzen, wenn sie sich ergeben.

3. Nicht alles alleine machen wollen.

Ein guter Steuerberater, ein kompetenter Finanzierungsberater und verlässliche Handwerker kosten Geld. Die falschen Entscheidungen kosten meistens deutlich mehr.

Fazit

Die erste Anlageimmobilie ist ein großer Schritt. Wer sich jedoch ausschließlich auf den Kaufpreis konzentriert, übersieht oft einen erheblichen Teil der tatsächlichen Investition.

Kaufnebenkosten, Eigenkapital, Finanzierung, steuerliche Planung und ausreichende Rücklagen gehören genauso zu einer erfolgreichen Immobilieninvestition wie die Auswahl der richtigen Immobilie.

Aus meiner Erfahrung unterschätzen Erstinvestoren selten den Kaufpreis. Sie unterschätzen vielmehr alles, was danach kommt.

Die gute Nachricht ist:

Fast alle diese Kosten und Herausforderungen lassen sich planen. Je besser Sie vorbereitet sind, desto entspannter werden Sie Ihre erste Immobilie kaufen und langfristig erfolgreich Vermögen aufbauen.

Die Nebenkosten kennen Sie jetzt. Sie wissen außerdem, wie viel Eigenkapital sinnvoll ist und welche steuerlichen Vorteile Vermieter nutzen können.

Die nächste entscheidende Frage lautet deshalb:

Welche Immobilie eignet sich überhaupt als erste Kapitalanlage?

Genau damit beschäftigen wir uns im nächsten Artikel:

Ihre erste Anlageimmobilie: Schritt für Schritt zur richtigen Entscheidung

Dort erfahren Sie, worauf Sie bei der Auswahl einer Immobilie achten sollten, welche Kennzahlen wirklich wichtig sind und welche Fehler Erstinvestoren am häufigsten machen.

Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche, rechtliche oder finanzielle Beratung. Steuerliche und rechtliche Rahmenbedingungen können sich ändern. Lassen Sie Ihre persönliche Situation daher vor einem Immobilienkauf von einem Steuerberater sowie gegebenenfalls einem Rechtsanwalt, Notar oder Finanzierungsberater prüfen.