Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite richtig verstehen
Lesezeit: ca. 8 Minuten
Sie haben eine interessante Eigentumswohnung gefunden.
Der Kaufpreis wirkt attraktiv.
Die Miete klingt vielversprechend.
Der Makler spricht von einer „Top-Rendite“.
Doch eine Frage entscheidet letztendlich darüber, ob die Immobilie tatsächlich ein gutes Investment ist:
Was bleibt am Ende wirklich übrig?
Genau hier machen viele Erstinvestoren den größten Fehler. Sie verlassen sich auf die angegebene Rendite im Inserat oder rechnen lediglich die Jahresmiete durch den Kaufpreis. Das Problem: Diese Zahl erzählt nur einen kleinen Teil der Wahrheit.
Wer langfristig erfolgreich in Immobilien investieren möchte, sollte drei Kennzahlen kennen:
- Bruttorendite
- Nettorendite
- Eigenkapitalrendite
Erst das Zusammenspiel dieser Werte zeigt, ob sich ein Investment wirklich lohnt.
Die Bruttorendite
Der erste Eindruck einer Immobilie
Die Bruttorendite ist die Kennzahl, die Sie in den meisten Immobilieninseraten finden.
Sie berechnet sich ganz einfach:
Jährliche Nettomiete ÷ Kaufpreis × 100
Ein Beispiel:
Kaufpreis:
€ 300.000
Monatliche Nettomiete:
€ 1.100
Jährliche Nettomiete:
€ 13.200
Bruttorendite:
€ 13.200 ÷ € 300.000 × 100 = 4,4 %
Auf den ersten Blick klingt das ordentlich. Doch diese Zahl berücksichtigt noch keine einzigen Kosten. Es ist ungefähr so, als würden Sie beim Autokauf nur den Kaufpreis betrachten und vergessen, dass Versicherung, Service und Treibstoff ebenfalls bezahlt werden müssen.
Die Nettorendite
Jetzt wird es interessant
Eine Immobilie verursacht laufende Kosten.
Zum Beispiel:
- Instandhaltung
- Verwaltung
- Leerstand
- Versicherung
- nicht umlagefähige Betriebskosten
- Rücklagen
- Reparaturen
Erst wenn diese Kosten berücksichtigt werden, entsteht die tatsächliche Nettorendite. Sie zeigt wesentlich realistischer, wie wirtschaftlich eine Immobilie tatsächlich arbeitet.
Nehmen wir unser Beispiel:
Jährliche Nettomiete:
€ 13.200
Laufende Kosten:
€ 2.700
Verbleibender Ertrag:
€ 10.500
Nettorendite:
€ 10.500 ÷ € 300.000 × 100 = 3,5 %
Aus den vermeintlichen 4,4 % werden plötzlich nur noch 3,5 %. Genau deshalb sollten Sie sich niemals ausschließlich auf die Bruttorendite verlassen.
Die Eigenkapitalrendite
Die wichtigste Kennzahl überhaupt
Viele Investoren achten ausschließlich auf die Mietrendite. Dabei entscheidet eine andere Zahl darüber, wie effizient Ihr eigenes Geld arbeitet.
Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt den sogenannten Hebeleffekt der Finanzierung.
Ein Beispiel:
Kaufpreis:
€ 300.000
Eigenkapital:
€ 60.000
Bankdarlehen:
€ 240.000
Bleibt nach allen Kosten ein jährlicher Gewinn von 6.000 € übrig, ergibt sich folgende Rechnung:
€ 6.000 ÷ € 60.000 × 100 = 10 % Eigenkapitalrendite
Obwohl die Immobilie vielleicht „nur“ rund 3 bis 4 % Mietrendite erzielt, arbeitet Ihr eigenes Kapital mit einer deutlich höheren Verzinsung. Genau deshalb können Immobilien ein äußerst effektives Instrument zum Vermögensaufbau sein.
Vorausgesetzt, Finanzierung, Kaufpreis und Miete passen zusammen.
Warum viele Anleger falsch rechnen
In den vergangenen Jahren habe ich unzählige Immobilien gesehen. Eine Aussage höre ich immer wieder:
„Die Wohnung bringt fast fünf Prozent Rendite.“
Wenn ich dann nachfrage, wie diese Zahl berechnet wurde, kommt meistens dieselbe Antwort:
„Die Jahresmiete durch den Kaufpreis.“
Damit wurden jedoch sämtliche Kosten ignoriert. Noch problematischer wird es, wenn zusätzlich Kaufnebenkosten vergessen werden. Denn auch diese gehören zur Gesamtinvestition. Wer diese Faktoren ausblendet, kauft häufig deutlich teurer ein, als er eigentlich glaubt.
Rendite ist nicht alles
Eine Immobilie mit der höchsten Rendite ist nicht automatisch die beste Immobilie.
Folgende Faktoren sind mindestens genauso wichtig:
- Lage
- Vermietbarkeit
- Zustand des Gebäudes
- zukünftige Entwicklung der Region
- Instandhaltungsrücklagen
- Mietpotenzial
- Qualität der Eigentümergemeinschaft
Eine Wohnung mit 3,8 % Rendite in einer starken Wachstumsregion kann langfristig deutlich erfolgreicher sein als ein Objekt mit 6 % Rendite in einer schrumpfenden Gemeinde. Deshalb betrachte ich Immobilien niemals isoliert. Ich sehe immer das Gesamtbild.
Meine Erfahrung
Als ich 2017 meine erste Immobilie gekauft habe, war mir schnell klar:
Der Kaufpreis allein entscheidet nicht. Mindestens genauso wichtig sind die laufenden Kosten, die Finanzierung und die langfristige Entwicklung des Standorts.
Heute analysiere ich Immobilien sowohl als Investor als auch als Makler. Dadurch weiß ich aus eigener Erfahrung, dass sich gute Investments selten durch besonders hohe Renditeversprechen auszeichnen.
Sie überzeugen durch eine solide Gesamtrechnung.
Fazit
Eine Immobilie ist weit mehr als eine Zahl im Exposé. Wer erfolgreich investieren möchte, sollte niemals nur auf die Bruttorendite schauen.
Erst die Nettorendite zeigt, wie wirtschaftlich ein Objekt tatsächlich arbeitet.
Und die Eigenkapitalrendite beantwortet die entscheidende Frage:
Wie gut arbeitet mein eigenes Geld?
Wer diese drei Kennzahlen versteht, trifft bessere Entscheidungen, vermeidet teure Fehlkäufe und legt den Grundstein für langfristigen Vermögensaufbau.
Nicht jede Immobilie mit hoher Rendite ist ein gutes Investment. Aber fast jedes gute Investment wurde vorher sauber durchgerechnet.
Sie möchten eine Immobilie kaufen und wissen, ob sich das Investment wirklich lohnt?
Ich unterstütze Sie gerne dabei, Kaufpreis, Finanzierung und Rendite professionell zu analysieren. Gemeinsam rechnen wir das Objekt ehrlich durch, bevor Sie eine Entscheidung treffen. Denn eine gute Investition beginnt nicht mit einem Bauchgefühl, sondern mit einer realistischen Kalkulation.
